Не покупайте квартиру в рассрочку в Хургаде!
Oпасности и риски долевого строительства в Египте.
Цены на недвижимость в Хургаде значительно выросли за последний год. Квартиры по доступным ценам, появляются на рынке жилья редко, и как правило, разочаровывают потенциальных покупателей при осмотре, но бюджет ограничен. Инфляция, инфляция и ещё раз инфляция… Именно поэтому, многие, несмотря на сомнения, вкладываются в долевое строительство на Красном море.
Все девелоперы рисуют красивые картинки будущего жилья и предлагают «выгодные» или «безпроцентные» рассрочки. Можно не говорить о том что 90% квартир не сдаётся вовремя, а проценты уже заложены в стоимость жилья! Не зря при оплате полностью скидка составляет 10-20, а иногда и 30%!
90% квартир в Хургаде, приобретаемых на стадии строительства, не сдаются вовремя, если вообще сдаются. Штрафы за задержку сдачи объекта, как правило минимальны, если вообще прописаны в контракте. Мало того, для получения этих штрафов нужно подать в суд, несколько лет кормить юристов, которые будут в этот суд ходить и представлять ваши интересы, и при положительном решении суда выплатить государству 5% от назначенной суммы. А потом СНОВА подать в суд, уже на взыскание денежных средств, и снова платить юристам и так далее по кругу…
Так как большинство застройщиков прописывают в контрактах суммы в египетских фунтах, то и штраф будет в фунтах, даже если курс к тому моменту вырастет в разы, а вы оплачивали квартиру в валюте. В конце концов вы, конечно, получите деньги, но окупятся ли расходы на их получение и нервы?
Сроки задержки при строительстве жилья в Хургаде варьируются от нескольких месяцев до десятилетий. На просторах интернета множество публичных форумов о недостроях Хургады и чатов пострадавших дольщиков. Один из таких проектов ЖК Манта напротив пляжа Dream бич, где покупатели ждут аж с 2010 года! А воз и ныне там.
Но это совсем печальная история. Среднестатистической нормой задержки сдачи жилья в Хургаде является срок от 2 до 5 лет. Таким образом многообещающие программы: получай ключи сейчас - плати потом не работают. Суперпредложения со сдачей объекта через пару лет и графиком платежей на 5 - 10 лет оказываются пустышкой! В лучшем случае квартиры вводятся в эксплуатацию как раз после полной выплаты кредита. Поэтому принимая решение купить квартиру в рассрочку в Хургаде, помимо тщательной проверки репутации подрядчика, нужно просто быть заранее готовым к более позднему новоселью.
Ещё одной проблемой при покупке долевой недвижимости в Египте является метраж приобретаемого жилья. Фактическая площадь квартиры в Хургаде НИКОГДА не совпадает с заявленной в документах! Застройщики пропорционально, а иногда и не пропорционально делят квадратные метры придомовой территории, подъезды, коридоры, лестницы на все квартиры, и прибавляют их к фактическому метражу. Таким образом реальная площадь квартиры может отличаться от написанной на 10 - 50%. Это норма! Но…
На рынке вторичной недвижимости Хургады цена указывается за готовый объект, чаще всего уже с мебелью и техникой. В такие квартиры можно зайти, вживую увидеть и прочувствовать реальный метраж. И только после этого принимать решение. А вот при покупке квартиры на стадии строительства, увидеть это можно только после получения ключей. И как правило, количество купленных и оплаченных своими кровными, квадратных метров воздуха, повергает «счастливых» новоселов в шок. С этим ничего сделать нельзя, только смириться. И учитывать при выборе недвижимости.
Вот мы и подошли к самому главному: получение ключей. И это действительно самое главное. По жилищному законодательству Египта застройщик, при окончании строительства имеет право пересчитать фактические расходы на возведение объекта, и если сумма превышает оплаченную дольщиками, он может взыскать её, но только до передачи ключей.
Если дольщик не готов, не хочет, не согласен, не может (нужное подчеркнуть) оплачивать заявленную, как правило, далеко негуманную сумму - застройщик может расторгнуть договор и вернуть дольщику деньги с пятипроцентным штрафом! Все приехали! И это при ключевой ставке в 23%! И это Закон!
Очень удобный для развития строительной отрасли. Зачем застройщику брать деньги у банка под 23%, когда можно взять у дольщиков под 5%?
Единственным более менее безопасным вариантом являются проекты, где участвуют государственные структуры, такие как армия или полиция. Они строят быстро и сдают в срок.
Так же очень важно уточнять про статус земли под проектом: выкуплена ли она полностью или продана в кредит?
Выводы напрашиваются сами собой: лучшим вариантом покупки недвижимости в Хургаде является готовое жилье. Если финансы ограничены, лучше купить что-то поменьше или попроще и сдать на те же 2-3 года, вместо ожидания завершения строительства. Средняя стоимость аренды в Хургаде составляет примерно 1% в месяц от стоимости недвижимости. За три года например можно заработать 30-40% от первоначальной стоимости. Плюс сама недвижимость растет в цене! Через три года можно перепродать, добавить прибыль и купить квартиру своей мечты! Готовую, может быть даже с мебелью и минимальными рисками.
А тем, кто все таки вкладывается в долевое строительство можно дать только один совет: тщательно проверяйте застройщика! Какие проекты и когда сдавал? На чьи деньги строит? Качество строительства и отзывы жильцов. Если застройщик очень ОЧЕНЬ крупный это не гарантия безопасности! Иногда маленькая кампания, которая строит свой первый маленький дом, оказывается в разы безопаснее мощного строительного гиганта, потому что строит на свои.
И внимательно читайте контракт. В последнее время появилась мода добавлять пункт о том, что продавать квартиру в будущем, вы можете только через застройщика, заплатив ему пять, десять и т.д. процентов! И это очень нехороший пункт! Но подробнее об этом в нашей следущей статье.